Bagaimana Memiliki Rumah Idaman?

Sebutlah nama saya Roni, kami adalah keluarga baru yang satu bulan yang lalu telah mengikat tali perkawinan dengan mantan pacar saya. Kami bekerja pada sebuah Perusahaan bonafit di Jakarta dengan jabatan sebagai asisten manager. Sebenarnya, sebelum kami menikah telah terlintas untuk dapat memiliki sebuah rumah yang nantinya akan kami gunakan sebagai tempat hunian yang layak bagi keluarga kami. Namun demikian sampai dengan saat ini kami masih belum memutuskan dimana lokasi rumah yang akan kami beli, jangan-jangan istri saya punya angan-angan lain yang menurut dia paling ideal. Bagaimana pula dengan budget yang saya punya? Apakah gaji saya cukup untuk angsuran kredit rumah, dan berapa uang muka yang harus saya bayar? Rumah tersebut ada berapa kamar, bangunannya bagus apa tidak? Apakah diperumahan, ataukah di kampung ataukah bangun sendiri? Bagaimana lingkungannya? Apakah bebas banjir, macet, tidak kumuh dll.

Yah, narasi diatas adalah sebuah ilustrasi yang banyak dipikirkan keluarga baru mengenai rencana mencari tempat hunian yang layak dan yang paling ideal saat itu sebagaimana yang si Roni pikirkan. Semua sebenarnya tergantung isi kantong walaupun sebelumnya berputar-putar pada angan dan keinginan. Isi kantong atau kondisi keuangan saat itu mempunyai andil yang utama dalam mengambil keputusan dalam rencana memililki rumah dengan kriteria misalnya ;

1. bebas banjir,
2. lokasi yang strategis,
3. lingkungan yang aman,
4. kualitas bangunannya yang baik,
5. status kepemilikan tanah yang tidak bermasalah,

Seandainya kita ingin mempunyai rumah yang luar biasa maka paling tidak semua dimulai dari yang biasa artinya kita harus menyadari dan memahami mengenai sumber daya financial diri kita sendiri. Misalnya saja berupaya mempersiapkan dengan konsep rumah bertumbuh. Yakni memiliki rumah semampu kita terlebih dahulu dan tanpa menghilangkan estetika rumah sehat, kedepan rumah tersebut kita renov dengan menambah atau mengurangi sentimentil bangunan agar kita dapat merealisasikan keinginan kita mempunyai rumah ideal.

Bagaimana cara membeli rumah?

Ada 2 hal yang dapat dilakukan untuk membeli rumah ; 1. Tunai, 2. Kredit.

Untuk pembelian tunai biasanya langsung antara pembeli dan developer artinya ada kesepakatan misalnya harga sudah termasuk pajak, beaya balik nama dan beaya notaris, fasilitas listrik, pdam, telephon, saluran gas untuk memasak dll. Aspek legalitas atas keabsahan sertifikat dapat dibantu melalui Notaris sehingga pihak Notaris akan menidaklanjuti dengan men-cek status kepemilikan tanah/sertifikat ke BPN dan proses balik nama ke Pembeli dapat dilakukan pada saat transaksi terjadi. Jangan lupa mengenai penanggung pajak pembelian sebesar 10% dari harga jual, apakah pajak akan ditanggung pembeli ataukah penjual ataukah ditanggung bersama.

Untuk pembelian dengan sistem kredit dibagi lagi menjadi 2 yakni melalui :

1. Jasa Bank melalui produk KPR, bank akan memverifikasi aspek legalitas dari rumah yang akan dibeli untuk keabsahannya dan verifikasi kepada calon pembeli untuk analisa repayment capacity-nya (kemampuan mengangsur kredit yang diberikan)untuk kelayakan kredit KPRnya. Sehingga apabila kredit yang diajukan disetujui oleh pihak Bank maka calon pembeli akan berhubungan dengan pihak Bank sedangkan sertifikat dan administrasi legalitas yang menyangkut rumah yang dibeli menjadi tanggungjawab Bank demikian juga sertifikat apabila dipecah dari induk dan diatasnamakan pembeli maka sertifikat akan disimpan oleh Bank sebagai jaminan/collateral sampai dengan kredit lunas (jangka waktu kredit dapat sampai dengan 20 tahun). Pada umumnya pihak Bank akan menggunakan jasa appraisal independen (surveyor) untuk menilai harga jual pasar calon rumah yang akan dibeli sehingga tidak terjadi mark up nilai jaminan (rumah).

Setelah kita memilih rumah yang akan dibeli yang kebetulan lokasinya ada di sebuah perumahan maka tanyakan kepada developer melalui Bank apa mereka bekerjasama? Karena biasanya kalau ada kerjasama antara developer dengan Bank maka bisa jadi ada subsidi bunga dan bunga menjadi lebih murah, down payment (dp) tidak terlalu besar, biaya KPR menjadi lebih murah, proses mudah dan cepat, jaminan legalitas rumah, penyelesaian pembangunan yang tidak terlalu lama dsb.

Bilamana developer tidak ada kerjasama dengan salah satu Bank atau user/calon pembeli bebas memilih Bank maka langkah yang harus dilakukan antara lain ;

1. jangan terjebak dengan iming-iming bunga rendah, biasanya berimbas ke biaya-biaya kredit yang mahal.
2. tanyakan berapa besar angsuran yang harus dibayar setiap bulan atas kredit KPR yang diajukan selama jangka waktu yang ditentukan.
3. Perlakuan bunga setelah 1 tahun pertama atau perlakuan khusus misalnya bunga fix 1 tahun pertama, 2 tahun pertama atau 3 tahun pertama dst.
4. Biaya-biaya yang timbul atas pengajuan KPR sampai dengan realisasi.
5. Berapa minimal down payment (DP) yang harus dibayar.
6. Berapa lama proses KPR sampai dengan realisasi.

Belum tentu dengan bunga yang sama angsurannyapun sama dan biaya yang timbulpun juga berbeda karena adanya tanggungan biaya asuransi jiwa,  asuransi kebakaran, biaya propisi (rata-rata 1% dari nilai kredit) dan biaya administrasi. Demikian juga dengan saldo rata-rata yang mengendap di tabungan berikut pemblokiran 1 (satu) kali angsuran, bagi bank yang demikian untuk menjaga performance kredit debitur dan kolekbilitas.

Dalam perkembangan analisa KPR ada beberapa perlakuan khusus yang diperhatikan sebelum membeli rumah antara lain ;

1. Tidak dibawah sutet, resiko induksi listrik baik pada saluran elektromagnetik maupun tubuh manusia, resiko kabel ataupun tower roboh, solusinya yakni teliti seandainya didekat sutet minimal jaraknya 25 meter,
2. Tidak berada di jalan buntu/jalan tutup solusi usahakan memilih dijalan yang tersalur karena secara ekonomis nilai rumah lebih tinggi daripada di jalan/gang buntu,
3. Sertifikat tanah sah, pilihlah rumah yang status tanahnya Hak Milik (HM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) untuk keamanan aspek legalitas termasuk syarat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) telah dikantongi oleh developer/perorangan,

Resiko kredit di Bank

apabila kredit berjalan dan ditengah jalan terjadi ketidakmampuan mengangsur oleh pembeli rumah atau debitur bagaimana perlakuannya? Kalau ada kerjasama antara Bank dengan Developer sifatnya avails artinya kalau ada yang nunggak kredit dari pembeli maka pihak Developer akan membeli kembali dan kredit di Bank dilunasi oleh Developer dan harga jual akan diperhitungan dengan lebihnya kepada pembeli. Namun kalau kerjasamanya antar Bank dan Developer tidak mengikat terhadap angsuran (tidak avails) maka Bank akan menyita rumah yang menjadi jaminan/collateral tersebut dan melelangnya. Pihak Bank biasanya akan mensyaratkan pada saat akad kredit dengan meminta Surat Kuasa Menjual dan Surat Kuasa Melelang seandainya pembeli dikemudian hari kredit belum lunas angsurannya macet.

1. kredit in house ke developer maka pembeli mengajukan permohonan pembelian dengan cara mencicil atau mengangsur langsung ke developer, biasanya jangka waktunya tidak terlalu lama atau terbatas rata-rata maksimal sampai dengan 5 tahun. Jadi selama kredit belum lunas maka sertifikat akan disimpan oleh developer dan verifikasi legalitas dilakukan sendiri oleh calon pembeli. Resiko kredit in house ke Developer adalah bagaimana perlakuan sertifikat apabila disimpan oleh devepoler? apakah sertifikat atas tanah yang dibangun statusnya clean atau tidak bermasalah dan tidak menjadi jaminan/collateral kredit di Bank oleh developer. Jangan sampai pembayaran angsuran kredit secara in house ke developer telah lunas namun sertifikat tanah tidak kunjung beres, maka urusannya akan jadi lebih panjang dan rumit.

Penulis :

Farit M Maharji

Praktisi Perbankan & Pemerhati Pengelolaan Keuangan Keluarga